Auteur : Toan Le, Université de technologie de Swinburne
Le Vietnam fait l’objet d’un processus de consultation pour modifier sa loi foncière et la loi sur le logement connexe, dans un contexte de baisse de confiance des consommateurs et des investisseurs dans Le marché immobilier vietnamien suite à la hausse des taux d’intérêt et à la arrestations de deux bien connus magnats de l’immobilier.
Les lois vietnamiennes sur la terre, le logement et l’immobilier sont publiquement perçue comme déroutante et complexe. Une résolution du Comité central du Parti communiste publiée le 16 juin 2022 a suscité l’espoir du public lorsqu’elle a déclaré que les nouvelles lois devraient harmoniser les intérêts du peuple, des investisseurs et de l’État. Pourtant, les projets de lois foncières et de logement du gouvernement ont été critiqués par les acteurs locaux et les associations professionnelles pour ne pas avoir abordé les problèmes systémiques liés à la terre et au logement.
Étant donné que la terre est exclusivement contrôlée par l’État, une cause permanente de préoccupation est le pouvoir de l’État d’acquérir obligatoirement des terres sans payer une compensation équitable. Au Vietnam, l’État peut acquérir des terres pour un éventail de raisons vaguement définies, y compris pour le « développement économique national », au profit d’intérêts communautaires ou nationaux et à des fins de sécurité.
Les fonctionnaires de l’État, en particulier au niveau local, prennent toutes les décisions clés relatives à l’acquisition et à l’attribution des terres. L’indemnité versée pour les terres acquises d’office est basée sur des grilles de prix fixées par l’État et non sur la valeur marchande des terres. L’écart entre l’évaluation des terres et les faibles prix d’indemnisation laisse les personnes expulsées et les investisseurs mécontents.
Le projet de loi foncière prévoit des cas spécifiques dans lesquels l’État peut acquérir des terres à aménager pour l’intérêt national et public, ce qui pourrait rendre la loi plus claire. Il a également supprimé les cadres de prix de l’État, qui fixaient les prix des terrains pendant cinq ans, au profit d’un guide des prix annuel plus flexible élaboré par le Comité populaire au niveau provincial, qui promet d’être basé sur le marché.
Bien que cela ait été bien accueilli, de nombreux commentateurs sont sceptiques quant à la possibilité de mettre en œuvre l’amendement car il existe peu d’indications sur la manière d’établir le prix du marché foncier. Étant donné que le Comité populaire reste maître de la détermination des prix des terres, l’État est à la fois un acteur et un arbitre dans le processus d’acquisition et de développement des terres.
Un autre problème qui met en lumière l’approche étatique du Vietnam en matière foncière est l’incapacité des investisseurs à utiliser les droits fonciers comme garantie pour emprunter de l’argent à des prêteurs étrangers. En vertu de la loi foncière de 2013, aucun prêteur étranger n’est autorisé à hypothéquer les droits d’utilisation des terres d’un emprunteur vietnamien. Certains groupes font pression pour un amendement à la loi qui permettrait aux entreprises d’hypothéquer leurs droits d’utilisation des terres en échange de fonds internationaux pour de grands projets économiques. La réponse du gouvernement a été prudente, malgré les propositions d’experts visant à garantir qu'”aucune organisation étrangère ne puisse avoir une autorité légale sur les terres vietnamiennes”.
Les modifications proposées à la loi sur le logement ont également suscité la controverse. Les lois foncières vietnamiennes font traditionnellement la distinction entre les terres et les maisons. Alors que le manifeste socialiste appelle à l’abolition de la propriété privée, y compris la terre, les gouvernements socialistes autorisent la propriété du logement car l’actif n’est pas considéré comme un facteur de production.
Le droit à la propriété du logement est indéfiniment protégé par la constitution vietnamienne. Mais une proposition du projet de loi sur le logement a suscité des inquiétudes car elle pourrait limiter les droits des propriétaires d’appartements à 50-70 ans.
Compte tenu de l’importante population du Vietnam et de son important écart entre riches et pauvres, les appartements sont populaires et souvent le seul moyen pour les jeunes familles et les jeunes d’entrer sur le marché immobilier. En 2022, le ministère de la Construction a déclaré qu’il envisageait de fixer un plafond de 50 à 70 ans sur la propriété d’un appartement, citant la période de bail de 99 ans des États-Unis comme précédent. Mais l’amendement proposé a créé l’angoisse du public car il prévoyait un processus administratif pour dépouiller les propriétaires d’appartements de leurs droits de propriété.
Comme la propriété foncière privée prédomine aux États-Unis et que la propriété étatique prédomine au Vietnam, les décideurs politiques vietnamiens n’ont pas pleinement pris en compte les implications politiques des changements proposés.
Bien que le nouveau projet ait supprimé la référence à un plafond de propriété d’appartements, l’amendement reste controversé car les personnes pourraient perdre leurs droits de propriété si leurs appartements sont jugés impropres à l’habitation. Il existe également une incertitude quant à la manière dont la relocalisation résidentielle se produira et si une compensation équitable sera fournie.
Les commentateurs appellent désormais les décideurs politiques à adopter de nouveaux modes de pensée. Par exemple, l’avocat Nguyen Tien Lap a demandé instamment que la terre soit considérée comme un « espace de vie », et pas simplement comme une marchandise, et que la communauté ait une véritable voix dans la gouvernance foncière. Il a également appelé à la suppression de certains motifs d’acquisition obligatoire de terres domaniales, arguant que le chevauchement actuel de nombreux motifs existants augmente la probabilité d’interprétations erronées et d’abus juridiques.
Si l’histoire est un guide, les nouvelles lois s’appuieront sur des principes plus anciens. Mais un problème réside dans la tentative des décideurs politiques vietnamiens d’importer l’idée d’un plafond de propriété d’appartements sans en transférer le sens. Une telle transplantation légale réussit rarement.
La réglementation foncière étatique ne cédera pas la place à une réglementation axée sur le marché. Les hauts dirigeants politiques vietnamiens ont clairement indiqué en 2022 que la propriété foncière de l’État est un principe durable. Des débats similaires ont éclaté en 2013 et n’ont entraîné que peu de modifications fondamentales des lois.
Alors que les hauts dirigeants citent la stabilité sociale comme une considération importante dans l’évaluation de tout amendement, ils négligent la réalité que le statu quo contribue déjà à l’angoisse et à l’instabilité de la société vietnamienne. Il sera difficile pour les gouvernements de continuer à apaiser les inquiétudes du public face à la hausse du coût de la vie et aux craintes de privation de terres et de logements.
Toan Le est maître de conférences à la faculté de droit de l’université de technologie de Swinburne.
Source : East Asia Forum